Das Grundbuch: Was genau ist ein Grundbuch?

Was ist im Grundbuch ersichtlich?

Das Grundbuch ist in mehrere Abschnitte unterteilt, in denen unterschiedliche Informationen zu einem Grundstück oder einer Immobilie festgehalten sind:

Eigentumsverhältnisse:

Im Grundbuch ist ersichtlich, wem das Grundstück gehört. Es wird festgehalten, ob eine einzelne Person, mehrere Personen oder eine juristische Person (z. B. eine GmbH) Eigentümer ist.

Lasten und Beschränkungen:

Dazu gehören Rechte, die Dritte an dem Grundstück haben, wie z. B. Wegerechte oder Wohnrechte. Auch Beschränkungen, wie z. B. Baulasten, werden hier festgehalten.

Grundpfandrechte:

Das sind Sicherungsrechte, die z. B. Banken im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung haben. Dazu zählen Hypotheken und Grundschulden, die als Sicherheiten für Kredite dienen.

Objektdaten:

Hier finden sich Informationen zum Grundstück selbst, wie die Lage, Größe und Katasterbezeichnung. Diese Daten werden aus dem Liegenschaftskataster übernommen.

Welche verschiedene Grundbücher gibt es?

Das Grundbuch ist nicht immer gleich aufgebaut und unterscheidet sich je nach Art des Eigentums oder der Nutzung. Es gibt verschiedene Arten von Grundbüchern:

Grundbuch im eigentlichen Sinn:

Hier werden Grundstücke als eigenständige Einheiten geführt. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt, in dem alle relevanten Eintragungen (Eigentümer, Lasten, Grundpfandrechte usw.) festgehalten sind.

Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch:

Dieses Grundbuch dient der Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum innerhalb eines Gebäudes, das nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt ist. Für jede Wohnung oder gewerbliche Einheit innerhalb eines Gebäudes wird ein eigenes Grundbuchblatt geführt, das die spezifischen Rechte und Pflichten des jeweiligen Eigentümers enthält.

Erbbaugrundbuch:

Hier werden Grundstücke eingetragen, die einem Erbbaurecht unterliegen. Das Erbbaurecht gibt dem Erbbauberechtigten das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen und dieses zu nutzen. Im Erbbaugrundbuch werden sowohl das belastete Grundstück als auch die Rechte und Pflichten des Erbbauberechtigten festgehalten.

Eintragung im Grundbuch als Firma

Um als juristische Person, beispielsweise als GmbH oder AG, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden, muss die Firma im Handelsregister (HR) eingetragen sein.

Der Nachweis der Handelsregistereintragung ist erforderlich, um die Rechtspersönlichkeit der Firma sowie die Vertretungsberechtigung der handelnden Personen sicherzustellen.

Nur mit einem gültigen Handelsregisterauszug kann der Notar die Eintragung im Grundbuch veranlassen.

Warum spricht man vom öffentlichen Glauben des Grundbuchs?

Der sogenannte „öffentliche Glaube“ des Grundbuchs bedeutet, dass die Eintragungen im Grundbuch als richtig vermutet werden. Diese sogenannte „Wahrheitsvermutung“ schützt die Beteiligten, indem sie sich darauf verlassen können, dass die im Grundbuch eingetragenen Angaben zutreffen.

Es gibt jedoch Ausnahmen:

Übernommene Katasterangaben:

Informationen wie die genaue Grundstücksgröße stammen aus dem Liegenschaftskataster und unterliegen nicht der Wahrheitsvermutung. Es empfiehlt sich daher, diese Angaben separat zu überprüfen.

Eintragungen mit Widerspruch:

Steht bei einer Eintragung im Grundbuch ein Widerspruch, ist die Richtigkeit dieser Angabe nicht gesichert. In diesem Fall ist Vorsicht geboten.