In den letzten Jahren haben sich die Immobilienpreise in Deutschland – insbesondere auch im Raum München – spürbar verändert.
Viele Eigentümer fragen sich, warum die Werte ihrer Immobilien zeitweise gesunken sind.
Die Gründe liegen in einer Kombination aus wirtschaftlichen und finanzpolitischen Entwicklungen.
Der Zinsanstieg durch den Ukraine-Krieg
Während der Corona-Jahre waren Bauzinsen auf einem historischen Tiefstand.
Das führte dazu, dass viele Menschen Kredite aufnehmen konnten und die Nachfrage nach Immobilien stark anstieg – die Preise kletterten auf Rekordniveau. Die Nachfrage stieg und das Angebot hat sich dementsprechend angepasst.
Ab 2022 änderte sich das Bild:
Durch steigende Inflationsraten durch den Ukraine-Krieg reagierte die Europäische Zentralbank (EZB) mit deutlichen Zinserhöhungen.
Die Folge: Kredite wurden teurer, die monatlichen Belastungen stiegen, und weniger Käufer konnten sich Immobilien leisten.
Das hat zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage geführt – und somit zu sinkenden Immobilienpreisen. Zum einen gab es Kaufinteressenten, die sich einen Kredit nicht mehr leisten konnten, zum anderen gab es eine abwartende und zögerliche Haltung.
Zinsanstieg 2025 durch das "Sondervermögen"
2025 sind die Zinsen erneut gestiegen – obwohl viele Fachleute zuvor mit leicht sinkenden Zinsen gerechnet hatten. Die Ankündigung eines Sondervermögens von 500 Milliarden Euro führte an den Finanzmärkten zu einer unmittelbaren Einpreisung.
Da der Staat für dieses Programm voraussichtlich deutlich mehr Schulden über neue Staatsanleihen aufnehmen muss, stiegen die erwarteten Renditen dieser Anleihen. Diese Entwicklung wirkt sich direkt auf das allgemeine Zinsniveau aus, dem auch Banken folgen.
In der Folge legten nicht nur die Kapitalmarktzinsen zu, sondern auch die Konditionen für Baudarlehen. Damit rückte die Hoffnung auf kurzfristig fallende Zinsen für weitere Monate in die Ferne.
Was bedeutet das für Eigentümer im Ballungsgebiet München?
Für Eigentümer bedeutet das: Der Markt ist aktuell deutlich differenzierter als noch vor wenigen Jahren.
Immobilien in guten Lagen – wie München – oder mit moderner Ausstattung sind weiterhin gefragt – während Objekte mit Sanierungsbedarf oder ungünstiger Lage stärker im Preis nachgeben.
Gleichzeitig gilt: Der Markt bleibt aktiv, und eine realistische Immobilienbewertung ist wichtiger denn je, um Chancen zu erkennen und den optimalen Verkaufszeitpunkt zu bestimmen.
Viele Vergleichspreise sind nicht mehr aktuell. Was der Zinsanstieg in Zahlen bedeutet, zeigt die Beispielrechnung im unteren Abschnitt.
Warum die Lage in der Metropolregion München robuster ist
Die Metropolregion München unterscheidet sich von vielen anderen Regionen in Deutschland durch:
- hohe wirtschaftliche Attraktivität (Zentralstandort vieler Unternehmen)
- anhaltende Zuzugsströme und begrenztes Wohnraum-Angebot
- starke Nachfrage auch in Umlandlagen wie dem Ammersee
Diese Rahmenbedingungen sorgen dafür, dass Preisrückgänge in München typischerweise milder ausfallen und die Erholungschancen besser sind als in weniger dynamischen Regionen.
Viele städtische und wirtschaftsstarke Regionen werden bis 2045 voraussichtlich weiter wachsen, während strukturschwache und ländliche-periphere Regionen überwiegend schrumpfen.
Marktveränderungen verstehen, Chancen nutzen
Auch wenn die Preise in den letzten Jahren unter Druck geraten sind, gibt es nach wie vor sehr gute Verkaufschancen – besonders, wenn Sie den Markt kennen und professionell agieren. Im Jahr 2025 war eine stabilisierende Phase mit leichten Preisanstiegen für Immobilien.
Aktuell gilt dennoch: Eigentümer, die 2020 oder 2021 eine Immobilie zum Spitzenpreis gekauft haben, werden die gleichen Immobilien i. d. R. nur mit Verlust verkaufen können. Denn die Kaufnebenkosten vom damaligen Kaufprozess müssen ebenfalls dazu addiert werden. Dazu kommen die gestiegenen Kreditkosten.
Eine aktuelle Bewertung Ihrer Immobilie hilft, die Situation realistisch einzuschätzen und gezielt zu entscheiden, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf ist. Ob ein Verkauf sinnvoll ist, hängt immer von den Gründen und Wünschen der Eigentümer ab.
Vergleich: Immobilienkredit 400.000 € Beispielrechnung Zinsbelastung
- Finanzierung im Jahr 2022 – Zinssatz 0,8 %
Die Rate setzt sich aus Zins + Tilgung zusammen.
Zins 0,8 % + Tilgung 2 % = 2,8 % Annuität
- Jahresrate: ca. 11.200 €
- Zinskosten im 1. Jahr: 3.200 €
- Rest ist Tilgung
Über die gesamte Zinsbindung (10 Jahre):
Gesamtzinskosten: rund 29.000 €
Restschuld nach 10 Jahren: ca. 317.000 €
- Finanzierung im Jahr 2026 – Zinssatz 3,8 %
Zins 3,8 % + Tilgung 2 % = 5,8 % Annuität
- Jahresrate: ca. 23.200 €
- Zinskosten im 1. Jahr: 15.200 €
- Rest ist Tilgung
Über die gesamte Zinsbindung (10 Jahre):
Gesamtzinskosten: rund 137.000 €
Restschuld nach 10 Jahren: ca. 306.000 €
Die Zinskosten sind in nur zehn Jahren über 100.000 € höher – bei exakt derselben Kreditsumme. Und deshalb sind auch die Immobilienpreise gesunken.
Wird sich der Markt erholen?
Eine deutliche Erholung des Marktes ist nicht sofort zu erwarten. Zwar wird mit einer kleinen Zinssenkung im Jahr 2026 gerechnet, doch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben angespannt: Inflation bleibt, geopolitische Risiken bestehen, Handelskonflikte belasten.
Solange die Finanzierungskosten hoch sind, bleibt der Verkaufsdruck bestehen – eine schnelle Rückkehr zu den Tiefstständen vergangener Jahre ist unwahrscheinlich.
Im Jahr 2025 bewegen sich die Bauzinsen für Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung meist im Bereich von 3,2 % und 4,0 %.
Zum 11. Juni 2025 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) letztmals und zum achten Mal seit 2024 die Leitzinsen um jeweils 0,25 Prozentpunkte auf 2,15 %. Anhand der kleinen Schritte ist ein seitwärtstrend erkennbar. Wichtig ist die wirtschaftliche und politische Lage zu beobachten.
Gerne beraten wir Sie individuell in einem persönlichen Gespräch.
Preise für Wohnimmobilien im 3. Quartal 2025: +3,3 % zum Vorjahresquartal
Wohnimmobilien in Deutschland haben weiter an Wert gewonnen: Im 3. Quartal 2025 lagen die Preise im Durchschnitt rund 3,3 % höher als ein Jahr zuvor. Damit sind die Immobilienpreise bereits das vierte Quartal in Folge gestiegen.
Besonders deutlich fiel der Anstieg bei Eigentumswohnungen aus, vor allem in Städten. Auch Ein- und Zweifamilienhäuser wurden spürbar teurer.
In den sieben größten Städten Deutschlands – darunter München – stiegen die Preise im Jahresvergleich um rund 2,7 % bei Häusern und 2,8 % bei Eigentumswohnungen.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Die eigene Immobilie hat in den meisten Regionen weiter an Wert gewonnen, auch im urbanen Raum und insbesondere in gefragten Metropolen wie München.
(Quelle: Statistisches Bundesamt – Destatis)
