Geerbte Wohnung verkaufen: So gehen Sie rechtssicher und steuerlich sauber vor:
Eine geerbte Wohnung zu verkaufen ist oft sinnvoll – aber selten „nur“ ein normaler Immobilienverkauf. Denn zusätzlich zum Marktpreis spielen Nachlass-Themen, Grundbuch, Fristen, Steuern und manchmal auch mehrere Miterben eine Rolle. Auf dieser Seite erhalten Sie einen klaren Überblick: Wer verkaufen darf, wie der Ablauf funktioniert, wann ein Verkauf steuerfrei möglich ist und welche Kosten typischerweise entstehen.
Hinweis: Wir geben Praxisinformationen aus Maklersicht, aber keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Unsicherheiten sollten Notar, Fachanwalt oder Steuerberatung den Einzelfall prüfen.
Geerbte Wohnung verkaufen – und warum ist es oft komplexer?
Beim Verkauf einer geerbten Wohnung kommen zwei „Ebenen“ zusammen:
- Immobilienverkauf (Wertermittlung, Vermarktung, Kaufvertrag, Notartermin)
- Nachlass/Erbrecht (Erbnachweis, Erbengemeinschaft, Grundbuchberichtigung, Fristen)
Der häufigste Stolperstein aus der Praxis: Der Verkauf ist wirtschaftlich schon entschieden – aber formal fehlt noch der saubere Erbnachweis oder die Abstimmung mit Miterben. Genau hier hilft eine strukturierte Vorgehensweise.
Wer darf eine geerbte Wohnung verkaufen?
Wenn Sie allein erben
Sind Sie Alleinerbe, ist es meist einfach: Sie entscheiden selbst, ob Sie die Wohnung oder das Haus verkaufen, vermieten oder selbst nutzen.
Wenn mehrere Personen erben
Erben mehrere Personen gemeinsam, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Dann gehört die Immobilie allen zusammen — und wichtige Entscheidungen gehen nur gemeinsam.
Das heißt konkret: Ein Verkauf klappt nur, wenn alle mitziehen und gemeinsam unterschreiben.
Unser Tipp aus der Praxis
Sprechen Sie früh offen miteinander: Wer möchte schnell verkaufen? Wer will vermieten? Wer denkt an Eigennutzung? Je früher das geklärt ist, desto weniger Streit und Verzögerung gibt es später.
Kann ich meinen eigenen Anteil verkaufen?
Ja, das geht grundsätzlich. Ein Miterbe kann seinen Erbanteil verkaufen. Das muss aber beim Notar gemacht werden.
Wichtig zu wissen: Das kann eine Lösung sein, wenn man sich nicht einigen kann. Es kann die Situation aber auch komplizierter machen, weil eine neue Person in die Erbengemeinschaft kommt.
Wie läuft der Verkauf ab? Schritt für Schritt
1) Erste Prüfung: Erbfall, Fristen, Strategie
- Erbschaft annehmen oder ausschlagen? Die Ausschlagung ist grundsätzlich nur binnen 6 Wochen möglich (Ausschlagungsfrist).
- Verkaufen oder vermieten? Relevante Faktoren: Zustand, Mietverhältnis, Steuerfolgen, Liquiditätsbedarf, Renovierungsbedarf, familiäre Abstimmung.
2) Erbnachweis und Unterlagen sichern
Für Grundbuch und Verkauf brauchen Sie in der Regel einen Erbnachweis. In der Grundbuchordnung ist geregelt, wie die Erbfolge nachzuweisen ist (z. B. Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis; bei notariellen Testamenten kann – je nach Klarheit – auch das eröffnete Testament mit Protokoll genügen).
Wichtige Unterlagen:
- Erbnachweis: Erbschein / ENZ / eröffnetes notarielles Testament + Protokoll
- Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Aufteilungsplan bei Eigentumswohnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeld, Rücklagen
- Mietvertrag falls vermietet
- Energieausweis
- Nachweise zu Modernisierungen / Sanierungen
3) Grundbuch: Berichtigung rechtzeitig einplanen
Eine Grundbuchberichtigung im Erbfall ist grundsätzlich möglich und sollte zeitnah erfolgen – unter anderem, weil sonst Verzögerungen beim Verkauf entstehen können. In vielen Fällen ist die Berichtigung bei Antrag innerhalb von zwei Jahren gebührenbegünstigt/gebührenfrei.
4) Wertermittlung: Marktwert statt Bauchgefühl
Aus Maklerpraxis ist die Wertermittlung bei geerbten Wohnungen besonders wichtig, weil:
- Emotionen den Preis verzerren können,
- Sanierungsstände oft unklar sind,
- Mietverhältnisse den Wert stark beeinflussen:
Hier können Sie Ihren Immobilienwert ermittlen.
5) Energieausweis: Pflicht vor Besichtigungen
Beim Verkauf ist ein Energieausweis in der Regel Pflicht. Das Gebäudeenergiegesetz regelt Ausstellung und Verwendung.
6) Vermarktung, Kaufvertrag, Notartermin
In Deutschland wird der Immobilienkauf notariell beurkundet. Wir begleiten Sie dabei vom Notartermin über Kaufpreisfälligkeit und Zahlung bis zur Eigentumsumschreibung – klar, sicher und reibungslos.
Wann kann ich eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen?
Ein Verkauf kann steuerfrei sein, wenn keine Spekulationssteuer anfällt. Das betrifft vor allem zwei typische Konstellationen nach § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte):
- 10-Jahres-Frist ist abgelaufen: Maßgeblich ist in vielen Erbfällen die „Fußstapfentheorie“ (einfach erklärt: Sie übernehmen steuerlich oft die Anschaffung/Frist des Erblassers).
- Eigennutzung: Wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (es müssen nicht zwingend volle 3 Kalenderjahre sein).
Praxis-Hinweis: Häufig entscheidet ein Detail (z. B. Vermietungszeiten, Leerstand, Umzugstermin) darüber, ob der Gewinn steuerpflichtig wird – im Zweifel steuerlich kurz prüfen lassen.
Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich ein geerbtes Immobilie verkaufe?
Diese Frage wird häufig gestellt, weil „Steuern“ im Alltag durcheinandergeraten. Sinnvoll ist die Trennung:
- Erbschaftsteuer: auf die geerbte Immobilie (wenn Freibeträge überschritten sind).
- Spekulationssteuer (Einkommensteuer nach § 23 EStG): auf den Veräußerungsgewinn, wenn Haltefrist/Eigennutzung nicht passen.
Merksatz: Erbschaftsteuer = „Was habe ich geerbt?“ / Spekulationssteuer = „Mit Gewinn zu früh verkauft?“
Sonderfälle: Diese Situationen brauchen besondere Aufmerksamkeit
Vermietete Wohnung verkaufen („Kauf bricht nicht Miete“)
Ist die Wohnung vermietet, gilt grundsätzlich: Der Mietvertrag bleibt bestehen – der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB).
Das beeinflusst Preis, Käuferzielgruppe und Vermarktung.
Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung
Bei bestimmten Konstellationen nach Umwandlung in Wohnungseigentum kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen (§ 577 BGB).
Wohnrecht / Nießbrauch
Ein Wohnrecht (dingliches Recht, im Grundbuch eingetragen) oder Nießbrauch (Nutzungsrecht inkl. Vermietung) kann den Verkauf erheblich beeinflussen: Verkauf ist möglich, aber meist mit deutlichem Preisabschlag, weil der Käufer die Belastung übernimmt.
Erbengemeinschaft ohne Einigung
Wenn Miterben blockieren, sind häufige Auswege:
- einvernehmliche Auszahlung/Abfindung,
- Verkauf mit klarer Entscheidungsstruktur,
- im Extremfall gerichtliche Schritte (Einzelfall – hier unbedingt anwaltlich prüfen).
5 typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Zu spät Unterlagen anfordern (Hausverwaltung braucht manchmal länger und hat nicht alle Unterlagen)
- Steuerfragen erst nach Käuferfindung klären (Risiko: Preisverhandlung oder Rückabwicklung)
- Erbengemeinschaft ohne klare Rollen (niemand fühlt sich zuständig)
- Vermietete Wohnung wie freie Wohnung bepreisen (führt zu unrealistischen Erwartungen)
- Zustand unterschätzen (Sanierung, WEG-Rücklagen, Sonderumlagen)
- Veraltete Wohnflächenberechnungen (eine neue banktaugliche Berechnung muss beauftragt werden)
Mini-Checkliste für einen reibungslosen Start
- Erbnachweis klären (GBO)
- Grundbuchstand prüfen
- Mietstatus klären (frei/vermietet)
- Steuerliche Eckpunkte grob prüfen (§ 23 EStG)
- Marktwert professionell bestimmen
Fazit: So verkaufen Sie eine geerbte Wohnung sicher und planbar
Eine geerbte Wohnung lässt sich gut verkaufen, wenn Sie drei Punkte früh sauber klären:
(1) Wer ist verkaufsberechtigt (Erbnachweis/Erbengemeinschaft),
(2) welche steuerlichen Rahmenbedingungen gelten (v. a. § 23 EStG),
(3) wie ist die Wohnung am Markt realistisch zu bewerten. Damit vermeiden Sie Verzögerungen, unnötige Kosten und Preisabschläge in der Verhandlung.
Wenn Sie den nächsten Schritt gehen möchten: Nutzen Sie eine kostenlose Online-Immobilienbewertung, um einen belastbaren Marktwert als Entscheidungsgrundlage zu erhalten (auch hilfreich für Erbengemeinschaften und bei „verkaufen oder vermieten“).
