Kappungsgrenze im Ballungsgebiet München
Mieterhöhungen in München sind gesetzlich begrenzt. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in der bayerischen Landeshauptstadt maximal um 15 % steigen – statt der sonst üblichen 20 %. Grundlage ist die sogenannte Kappungsgrenze, geregelt in § 558 Abs. 3 BGB und der Bayerischen Kappungsgrenzenverordnung.
Der Mietspiegel München 2025 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 €/m² aus. Jede Mieterhöhung muss sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete als auch die Kappungsgrenze einhalten.
Was bedeutet „Kappungsgrenze“?
Die Kappungsgrenze ist eine gesetzliche Regelung, die Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen beschränkt. In der Regel liegt diese Grenze bundesweit bei 20 % innerhalb von drei Jahren.
In angespannten Wohnungsmärkten – wie München – darf das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 % senken. Die rechtliche Grundlage bietet § 558 Abs. 3 BGB.
Gilt in München eine reduzierte Kappungsgrenze?
Mietspiegel München 2025: Wie hoch ist die Vergleichsmiete?
Laut dem qualifizierten Mietspiegel München 2025 gelten folgende Durchschnittswerte:
- Gesamt (alle Mietverhältnisse): 15,38 €/m²
- Bestandsmieten: 14,47 €/m²
- Neuvermietungen: 17,06 €/m²
Vergleichswerte aus dem Jahr 2023:
- Gesamt: 14,58 €/m²
- Bestandsmieten: 13,72 €/m²
- Neuvermietungen: 16,07 €/m²
👉 Weitere Infos finden Sie im offiziellen Mietspiegel 2025 München.
Wie viel darf die Miete in München erhöht werden?
- Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 % erhöht werden. Diese Grenze gilt speziell für angespannten Wohnungsmärkte wie München und ist besonders in der bayerischen Kappungsgrenzenverordnung verankert.
- Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß qualifiziertem Mietspiegel München nicht übersteigen. Der Mietspiegel 2025 bietet die aktuelle Orientierung für zulässige Mieterhöhungen und bildet die Vergleichswerte für bestehende Mietverhältnisse.
- Form und Frist: Das Erhöhungsverlangen muss formell korrekt erstellt sowie schriftlich und mit einer nachvollziehbaren Begründung (z. B. mit einem Bezug auf den Mietspiegel) erfolgen. Die Regelungen dazu sind in § 558 BGB festgelegt. Zudem gibt es Zustimmungs- und Wartefristen für Mieter und Vermieter: Frühestens nach 15 Monaten darf erneut erhöht werden; der Mieter kann die Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt einreichen.
In welchen Städten gilt die 15 %-Grenze?
Die Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % betrifft bayernweit Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. In Bayern gehören dazu:
- München (Landeshauptstadt)
- Alle kreisfreien Städte
- Viele weitere Gemeinden, die in der Bayerischen Kappungsgrenzenverordnung ausdrücklich benannt sind
Aktuell greifen diese mietrechtlichen Sonderregelungen in 208 Städten und Gemeinden in Bayern. Dazu zählen neben München zahlreiche Ballungszentren, fast alle kreisfreien Städte sowie viele Umlandgemeinden, die laut der jeweils gültigen Fassung der Mieterschutzverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt wurden.
Die vollständige, jeweils aktuelle Auflistung der betroffenen Kommunen (inklusive aller Ortsnamen) ist auf der offiziellen Webseite der Bayerischen Staatsregierung sowie beim Bayerischen Justizministerium einsehbar. Die Einordnung kann sich durch regelmäßige Anpassungen der Verordnung ändern.
Die vollständige Liste finden Sie HIER!
