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Die Käufer zweier Souterrain-Wohnungen in einem Altbau nahe dem Rhein klagten auf Schadensersatz, da sie erhebliche Feuchtigkeitsschäden in den Wänden vorfanden. Diese Schäden verzögerten die Sanierung und damit auch den geplanten Einzug. Obwohl im Kaufvertrag ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart war, argumentierten die Käufer, dass eine bewohnbare Wohnung erwartet werden dürfe.
Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Köln hatten die Klage abgewiesen. Ihrer Meinung nach entsprachen die feuchten Wände dem bei Altbauten zu erwartenden Zustand, insbesondere da die Käufer auf mögliche Feuchtigkeitsschäden hingewiesen worden waren.
Der BGH sah dies anders: Wenn eine Wohnung zum Wohnen verkauft wird, darf der Käufer davon ausgehen, dass sie auch bewohnbar ist – also trocken und frei von gravierenden Feuchtigkeitsschäden. Dies gelte selbst bei Altbauten. Eine solche Beschaffenheit sei für die Nutzung als Wohnraum zwingend erforderlich. Die selektiven Hinweise im Exposé reichten nicht aus, um den Haftungsausschluss vollständig durchzusetzen, da möglicherweise der wahre Umfang der Feuchtigkeitsschäden verschleiert wurde.
Das Urteil zeigt, dass auch bei Altbauten gewisse Mindeststandards nicht unterschritten werden dürfen. Käufer können erwarten, dass eine Wohnung – unabhängig von ihrem Alter – zum Wohnen geeignet ist. Dies hat auch Auswirkungen auf zukünftige Immobilienkäufe, da der neu gefasste § 434 BGB weiterhin eine vergleichbare Regelung enthält. Käufer sollten dennoch bei Altbauten besonders aufmerksam sein und eine gründliche Besichtigung vornehmen, idealerweise mit einem Bausachverständigen.
